中國恒大利潤持續下降 許家印鏖戰資金鏈

來源:頭條地產

2020-08-20 14:39

無理由退房難,利潤的持續下降,債務的持續升高,恒大汽車回款的遙遙無期都導致中國首富許家印手忙腳亂,一切為了鏖戰資金鏈。恒大能否“恒大”?這是一個充滿懸疑的問題,更是許家印的一種信仰...

無理由退房難,利潤的持續下降,債務的持續升高,恒大汽車回款的遙遙無期都導致中國首富許家印手忙腳亂,一切為了鏖戰資金鏈。恒大能否“恒大”?這是一個充滿懸疑的問題,更是許家印的一種信仰。

恒大無理由退房變謊言?

3月15日,贛州南康恒大城200多已購房并簽了無理由購房協議的業主集體前往營銷中心,要求恒大無理由退房,其理由是開盤價10500元,一年后降價到7200元/平方米。在200多業主集體維權之前,幾乎所有業主都手持退房協議多次找過恒大營銷團隊,其結果就是開發商找各種理由拒絕。

贛州南康恒大城不是特例!

由于其2、3月的打折大促銷,到了2020年年中,恒大在全國四處遭遇無理由退房維權!

而這些維權產生的背景無非兩個:一是打折促銷,讓前期原價購房的業主情緒激動,二是無理由退房成為謊言,開發商利用一切手段來忽悠退房者。

2月18日至2月29日期間,恒大全國在售樓盤住宅(含公寓及寫字樓),可享75折優惠,3月1日~3月31日可享受78折優惠。

另外,單棟樓去化率80%~90%的,可再享受額外97折優惠;單棟樓去化率90%以上的,可再額外享受94折優惠。此外,恒大還在首付、按揭等環節,給出了不同程度的額外優惠。

恒大內部人士表示,這是恒大全國聯動促銷史上給出的最大優惠措施。

恒大網上賣房從策劃到方案正式落地、613個樓盤集體線上亮相,僅用了數日。首吃螃蟹的“網紅”效應,“要么買恒大的房子,要么賣恒大的房子”的全民營銷模式,一方面讓恒大賺足了吆喝,恒房通瞬間流量暴漲,短短3天激增注冊用戶300萬,累計注冊用戶超過千萬;另一方面搶占先機,快速收割網上賣房的“首輪紅利”,實實在在真金白銀落袋:2月份恒大網上累計認購99141套,優惠后房屋總價值1026.7億元。2月恒大全口徑銷售470億元,同比大增118.3%。

當然,后遺癥也十分明顯,就是贏得了市場,砸了招牌,前期購房的業主要求退房的呼聲越來越高。

恒大方面一不愿透露姓名的知情人士向退房者透露,不是開發商不想退,是這筆錢已經早已劃到集團去了,項目賬上并沒有足夠多的資金支持突如其來的退款。所以,相關的工作人員也是沒有辦法,只好選擇各種緩兵之計。

利潤持續下降   債務持續飆升

恒大的現金哪里去了?

7月1日,來自恒大的最新數據顯示,2020上半年,公司合約銷售金額達人民幣3488.4億元,同比增長約23.8%;累計合約銷售面積約3863.2萬平方米,同比增長約47.5%;累計銷售回款3120億元,同比增長約66.5%。上半年合約銷售金額及銷售回款數據均刷新了歷史同期最高紀錄。

今年前7個月,中國恒大累計實現合約銷售金額約3991.4億元,同比增長約23.9%;合約銷售面積約4401.9萬平方米,同比增長約46.6%。若以今年年初公布的6500億元銷售目標計算,中國恒大已完成全年目標約61.41%。

當然,銷售業績是以讓利為前提的。

8月16日晚,中國恒大發布盈利預警公告,預期2020年上半年實現核心凈利潤約193億元,同比下降37%,凈利潤約147億元,同比下降46%。

這不是中國恒大利潤首次下降。相較于2018年,中國恒大2019 年核心業務凈利潤及凈利潤有所下降,其中核心凈利潤預期約為人民幣 408 億元,較去年下降約 48%;凈利潤預期約為人民幣 335 億元,較去年下降約 50%。

是中國恒大2018年的利潤水份太重,還是許家印越來越實誠?

利潤的縮水與債務持續攀升形成了中國首富許家印的兩個生存要素。據2019年中報顯示,截至2019年6月30日,公司的資產負債率83.55%,負債總額1.75萬億,其中流動負債達1.26萬億元,一年到期短期借款3758億,這幾乎是中國房企之最。到了2019年年底,中國恒大資產負債率77.9%,同比增加4.2個百分點;凈負債率159.3%,同比增加7.4個百分點。

許家印表示,恒大從2020年開始轉變發展方式,全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略,要用最大的決心、最大的力度,一定要把負債降下來。

當然,說起輕松,做起難!

盡管利潤下降,但是中國恒大今年上半年土地儲備依然是房企之首,花費達633億元。新能源汽車燒錢也仍在繼續,為了在全球建設十大整車生產基地,許家印計劃用三年時間共投資450億元,其中2019年、2020年、2021年分別投資200億元、150億元、100億元。

還債與退錢

既要還債,還要退款,2020年中國首富許家印的壓力不小。

2020年中國恒大需要償還的債務是600億元。

根據天風證券研究所統計,2020年房企需要償還的信用債規模僅2095.7億元,其中中國恒大為258億。2020年1月份房地產企業大量供應鏈ABS集中到期,2020年房企ABS的償還量將達到2287億元,恒大達到107億。在海外債方面,恒大需要償還的海外債33.7億美元,約合236億人民幣。三者合計,恒大2020年需要償還債務超過600億。

說要退款,是指中國恒大回歸A股無限期延后,許家印面臨給戰投說法。

2016年10月,中國恒大披露,深深房A(000029.SZ)將以發行A股或現金方式購買中國恒大境內附屬公司廣州市凱隆置業有限持有的恒大地產100%股權。由此,恒大地產回A路徑正式確立。

為此,中國恒大也先后引入了三輪戰略投資者,共計融資1300億元。恒大地產還與戰略投資者簽訂了對賭協議,在未實現上市的情況下,恒大地產將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。對賭協議使得這些股權融資更像是債權融資。

根據恒大地產當初簽訂的對賭協議,如果2020年1月31日前回A不成功,第一批、第二批戰略投資者(合計戰投金額700億元)可以要求中國恒大全資下屬公司廣州市凱隆置業有限公司,按原有的投資成本回購股份,或額外無償轉讓相應股份(投資者持股的50%)給投資者作為補償。

到2020年6月30日,第三批戰略投資者對賭承諾也將到期。如若三批戰投均選擇套現撤退,中國恒大還需要額外面臨超過1300億元的“退股還錢”壓力。

許家印鏖戰資金鏈

除了打折促銷盡最大努力增加市場回款外,許家印還使出渾身解數鏖戰資金鏈。

一、提速高周轉,快則可以減少資金成本。

4月26日,恒大68億元拿下廣州南站片區謝村生物制藥及健康產業組團內的體育設施地塊及產業地塊。土地出讓公告顯示,該地塊競買人或其所屬集團須為2019年《財富FORTUNE》雜志公布的世界500強企業;該用地須建設世界一流的專業足球場,設置至少8萬個座位;專業足球場建成一年內,競得人須引進一家中國足球協會超級聯賽俱樂部,并將本項目足球場作為其球隊主場。

10時30分左右,廣州恒大新主場動工儀式正式舉行恒大董事局主席許家印、總裁夏海鈞以及廣州恒大俱樂部教練員和球員出席開工儀式。

這速度,創造了恒大記錄!

二、甩賣商業

7月7日,恒大宣布大批出售寫字樓、酒店、購物中心、商鋪等非核心業務的資產,出售的資產項目超過200個,價值1400多億元。此次出售的資產位于北京區域、安徽區域、福建區域、甘肅區域、廣西區域、貴州區域、海南區域、河南區域、黑龍江區域、湖北區域、湖南區域、華東區域、吉林區域、江蘇區域、遼寧區域、內蒙古區域、山東區域、陜西區域、陜西區域、深圳區域、四川區域、云南區域、重慶區域、珠三角區域,幾乎涵蓋了全國各個地方。

三、加速融資

從外債到內債是中國恒大融資渠道變化的一大特點。

2017年恒大合計發行美元票據25億美元,票面利率介于7.0%-9.5%,含2020年到期的7.0%優先票據5億美元;2018年恒大通過旗下景程有限公司合計發行美元優先票據28億美元,票面利率介于11%-13.75%;2019年恒大美元債發行總量飆升至60億美元,票面利率介于6.25%-10.5%,含2020年到期的7.0%優先票據11億美元。

中國恒大過去三年美元融資一覽表

2020年以來,由于海外債市低迷,境內發債成為上半年房企融資主要方式。2019年上半年中國恒大融資規模高達675.98億元。今年上半年,中國恒大發債規模531億元、與去年同期相比,中國恒大融資規模已下降21.38%。

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