停工七年 西南海項目計劃重啟 龍湖能否救活西南海

來源:頭條地產

2020-09-04 14:38

2014年,西南海項目全面停工。終于在2020年8月份,西南海項目迎來了復工的實質性進展。而項目調規增加住宅用地,也為龍湖介入救活西南海提供了提交。在別樣幸福城重啟后,龍湖能否救活...

占地2000畝,首次開盤,到訪人數就超過1000人,開盤僅三小時,房源熱銷95%,期間還用直升機接送看房業主進行觀賞,教育設施齊全。那些年,西南海項目在滇池度假區建立了一個前所未有的神話,在昆明的房地產市場上,也稱得上一個現象級的項目。但開發商仁澤地產作為一個于2008年成立的本土小型房企,面對西南海這一龐大的項目,明顯“心有余而力不足”。隨后幾年仁澤在拿下昆明滇池國家旅游度假區海庚街管理處泰和社區12個城中村地塊后,拉斷了資金鏈,折戟滇池。2014年,西南海項目全面停工。終于在2020年8月份,西南海項目迎來了復工的實質性進展。而項目調規增加住宅用地,也為龍湖介入救活西南海提供了提交。

爛尾樓里特殊的住戶

在停工的日子里,業主也曾多次聯合聲討,但問題都沒有得到解決,在長達6年的聲討時間里,業主們也都失去了耐心。同附近爛尾的別樣幸福城一樣,西南海也有了住戶。但與幸福城不同的是,西南海的住戶多為原項目的施工工人。在編輯的實地走訪調查中還了解到,之前一些社會閑雜人員在爛尾樓中私辦聚會,私設賭場,甚至私開了燒烤攤,但之后都被派出所民警的整治下消除了這一亂象。

近日編輯來到了西南海爛尾樓地塊了解情況,在與工地上工人的交談中了解到,欠薪的工人們已經在爛尾樓里“苦守”了七年,利用項目遺留下的水、電設施解決日常所需,七年的時間,工人們接通了衛星電視、看著栽種的農作物播種又收獲,但都遲遲等不來開發商一句復工的準話。

“我們雖然住著業主的房子,但業主也很理解我們,也沒有說要把我趕走,他們也想讓我們給開發商施加一點壓力,如果真的復工了,我們也能第一時間開工。”一位工人這一說道。

編輯還了解到,今年6月,開發商破產重組后,已經撥下了停工六年來的第一筆款項,用作工地里垃圾的清理和地下出庫的抽水費用。工人們表示,具體的復工時間應該很快就可以確定了。

編輯在爛尾樓中,還找到了施工方的管理負責人,負責人也連同工人們一起居住在爛尾樓中。從管理負責人的描述中得知,項目籌建時,開發商就已經沒有錢了,是施工方自己墊付了800余萬元,與開發商簽訂了合同,按照股價的利息給到施工方,然后由施工方自己籌建,出資,最后工程款和利息款一起結算。

“2016年左右,還有一家投資商來找到我們,打算收購我們自己籌建的這一部分,因為這個項目有兩家施工方在搞,一家是江蘇天力,另外一家就是我們云南道義,后來搞到也沒有動靜了。”云南道義建筑的管理負責人說道。

在與負責人的繼續交談中,編輯了解到,開發商負責人黃總在前幾日已和兩大施工方商談過復工事宜,目前已完工的項目由東方資產管理公司旗下的上海東源添蒙來全權負責。而未建完的項目則由龍湖地產負責,目前施工方已經把所有款項上報到了開發商。前期復工工作的垃圾清理、地下車庫抽水的款項已經下撥,施工方也確實收到了款項,商討中施工方與開發商在復工上提出“蓋了多少,先給多少,要蓋新的,給一筆款,蓋一批房”的方案,目前雙方在此方案上已經達成一致,等待最終的合同簽訂。而工地上設備每年的租金賠償,誤工費,施工方的管理負責人表示這些都不是最先要解決的,最重要的是要解決工人們的工錢,前期的工程款,后期復工的工程款,這些才是最重要的。從施工方管理負責人的描述中也可以看出,目前西南海復工已經提上了日程,開發商與施工方的復工協議也在簽訂過程中,輾轉6年的西南海項目,迎來了復工的實質性進展。

曾經的神話,為何跌落神壇,停工六年到復工,西南海幾經波折

但由于資金問題,該項目于2014年開始停工,歷經云南物流集團注資、長豐地產收購等波折,2020年6月19日,仁澤房地產破產重組第二次債權人會議正式召開。會上,債權人同意執行管理人提交的重組草案,即東方資產管理有限公司下屬的上海東源蒙恬投資中心作為重組出資人,無償接受了仁澤房地產的股權,并向仁澤房地產發放了最高45億元的重組資金。

在將投資者上海東源蒙恬重組為仁澤地產的股東后,將引入龍湖地產開發西南海項目。

事實上,早在2017年,龍湖地產就著手開發西南海項目,但最終由于仁澤地產申請破產,龍湖未能接手。現在,龍湖再次通過東部資產曲線進入西南海項目。

當時的西南海項目無疑是房地產行業的“明星產品”。據了解,由于該項目教育設施齊全,首期平均開盤價超過1萬元/平方米。即便如此,該項目仍呈現“一房難求”的局面。然而,美好的時光并沒有持續多久。2013年底,仁澤地產報告了資金鏈斷裂的問題,項目無法停止的消息頻頻出現。盡管仁澤地產曾否認資本困境,但昆明市國土資源局后來發布的一份通知證實了上述資本破裂的傳言。

根據房地產新媒體的意見,當時昆明市國土資源局公布了25家參與土地出讓且未支付地價的企業,并禁止其在未支付地價前參與新一輪土地招標。仁澤房地產出現在拖欠土地付款的企業名單中。

在2015年和2016年,仁澤房地產仍未從上述通知中刪除。當時,西南海項目“改姓”的消息不斷傳出。

次年,在度假村管理委員會的支持下,長風地產和仁澤地產開始通過并購合作接管西南海項目,并簽署了合作框架協議。最終,長風與仁澤的合作因第三方收購昆明小街城項目而終止。

經過幾輪,2017年6月。龍湖地產已經與仁澤地產和滇池國家旅游度假區國家投資公司簽署了合作開發西南海項目后續地塊的框架協議。三方表示將加快“西南海”項目的進展。

隨著龍湖的加入,情況正在逐步好轉。2017年底,相關公告稱,經過近6個月項目重組與合作各方的共同努力,度假區國家投資公司和龍湖已“完成90%的重組工作”,西南海域項目整體將于2018年年中進入正常運營發展狀態。

然而,當龍湖的收購只剩下臨門一家時,仁澤地產申請破產,這意味著仁澤被龍湖地產和度假村國家投資公司重組,對西南海洋開發的收購暫時失敗。

直至2020年8月3日,仁澤公司管理人微信公眾號發布公告稱,在仁澤地產破產重整第二次債權人會議上,債權人同意實施由管理人提交的《重整計劃草案》。東方資產管理公司旗下的上海東源添蒙將作為重整投資人,無償受讓仁澤地產的股權,并出借最多45億元的重整資金給仁澤地產。受讓股權后,上海東源添蒙將引入龍湖地產繼續開發西南海項目。

據悉,目前西南海項目尚未開發的土地還有273畝,仁澤地產還需要完成對部分地塊的回購、調整規劃等相關工作。除了接盤開發西南海,根據重整方案,西南海項目的商業部分,也將委托龍湖商業管理公司統一運營。仁澤公司管理人微信公眾號發布公告表示:“截至目前,解除資產查封工作基本完成,力爭在兩個月內完成投放重整資金的全部前期工作,屆時將按照重整計劃規定全面清償債權,恢復企業經營,啟動后續開發建設,逐步實施交房。”

調規 龍湖能夠救活西南海

對于龍湖能否救活西南海項目,昆明市規劃局也在8月11日發布了太河“城中村”改造項目剩余地塊規劃條件變更批前的公示。

這一次調規之后,原來三個地塊商業建面有35.78萬方左右,而如今全部改成了住宅用地。(也就是說西南海原本規劃的商業/商務已經通過這一次的調規就減少了73%左右)

不僅如此,還通過調高部分容積率,將原有最大建面467750平米(包括35.78萬平米商業,其余為住宅)變成了491717平米(住宅)。

整體新增住宅可建面積38萬方左右。(由于主要增加的住宅部分,也就是原商業地塊,被改成限高80-100米的住宅,那按照1.5萬/平米計算,新增了總價值57億貨值左右住宅)

此次調規不但降低了龍湖對西南海項目后續的開發難度,而且提高了龍湖后續開發建設的速度,這次調規無疑是西南海重生之路的上尤為最重要的一步。不但為開發商龍湖減輕了商業開發成本,也保證了龍湖在接盤后的商業盈利不至于虧損。

從2017年至今幾經波折的龍湖接盤西南海一事,最終以一種曲線進入的方式得以實現,加上昆明市規劃局在8月11日發布的太河“城中村”改造項目剩余地塊規劃條件變更批前的公示,這也增加了西南海項目被龍湖接盤后復活重生的可行性,這對于施工方、開發商、業主們來說都是一大喜事。


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