減債700億 富力地產李思廉不可能完成的任務

來源:頭條地產

2020-09-14 21:23

頭頂劃了“三道紅線”的富力地產,3500億巨額債務壓頂、評級下降,危機四伏。要回到正常的軌道,李思廉至少需要減債700億元,按照2020年上半年11.2%的凈利率,需要實現商品房銷...

頭頂劃了“三道紅線”的富力地產,3500億巨額債務壓頂、評級下降,危機四伏。要回到正常的軌道,李思廉至少需要減債700億元,按照2020年上半年11.2%的凈利率,需要實現商品房銷售6250億元,這幾乎是富力地產最好狀態下4年的銷售總和。問題是,四年之后,700億債務按照最低6%年息計算,已經是868億了。換句話說,富力地產目前所有的土地儲備貨值,順利實現銷售之后,或許勉強能夠減債700億,李思廉的其他2800多億債務如何處置?

“三道紅線”成富力緊箍咒

“三道紅線”沒有出臺之前,富力地產已經習慣了借新還舊,勉強度日!

9月18日,廣州富力地產股份有限公司(下稱“富力地產”)的公司債“18富力06”和“18富力07”面臨回售日,回售金額分別為11.42億元人民幣和5.5億元。據公告富力地產決定在9月18日-10月23日對上述回售債券悉數進行轉售。

說得直白點就是,富力地產有16.92億元的公司債到期了,但是李思廉沒有錢還債,于是決定將這近17億元的債務在債券市場進行轉賣,還不了本金,但是富力地產不賴賬,利息照付。

不過,這樣的好日子快到頭了,“三道紅線”,讓債臺高筑的富力地產戴上了緊箍咒,再也不能像先前的孫悟空,動輒七十二變,一個筋斗翻十萬八千里。

近期,監管部門對房企劃定三條紅線,要求房企剔除預收款后的資產負債率不超70%;凈負債率不超100%;現金短債比不小于1.0倍。參照以上標準,富力地產三條紅線全踩。根據三道紅線的觸線情況,房企中未越線的為綠色檔;一個指標越線為黃色檔;兩個指標越線為橙色檔;三個指標均越線則為紅色檔。綠、黃、橙檔有息負債規模年增速分別不得超過15%、10%、5%。而劃為紅色檔的房企,不能新增有息債務。

無疑,“三道紅線”是在富力地產的傷口上撒鹽。

8月31日,富力地產發布半年報,2020年上半年,富力地產總營業額335.91億元,同比減少4%,純利39.17億元,同比減少6%。公司總資產4376.55億元,總負債3517.59億元,資產負債率80.3%,凈資產負債率為177%。其中,一年內到期的非流動負債694.96億元,增長36.57%;長期借款826.87億元,增長4.91%;應付債券302.5億元。

半年報披露后,惠譽、標普分別下調了對富力地產的評級展望以及對富力地產及其子公司富力地產(香港)有限公司(下稱“富力香港”)的長期發行人信用評級,而早在此前5月,穆迪已對富力地產和富力香港的公司家族評級進行下調。

8月31日,惠譽將富力地產的評級展望從“穩定”下調至“負面”,并確認該公司的長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)為“B+”,高級無抵押評級為“B+”,回收率評級為“RR4”。

公告還顯示,截至2020年上半年,富力地產擁有約360億元現金,其中包括180億元人民幣的受限制現金,不足以覆蓋未來12個月內即將到期或可回售的380億元人民幣的資本市場債務。

本來信用評級下調后,富力地產借債就會越來越困難,如果國家再對借新還舊進行嚴格限制,這無疑是將李思廉逼上梁山!

擺在李思廉面前只有唯一的出路,那就是擺脫“三道紅線”。

李思廉700億減債難題

據測算,富力若想達標,需要縮減的債務規模高達逾700億元。這對李思廉而言,是幾乎不可能完成的任務!

在過去的10多年里,無論業績好壞,富力地產的負債都是一如既往的飆升!在艱難的2008年,富力地產的凈負債比率為123.8%,恢復活力后,富力地產的負債情況卻愈發嚴重。2015年-2018年,富力地產的凈負債率分別為124.3%、159.9%、169.6%和184%,這個數字在2020年進一步增長至198.9%。

幾年來,富力地產一直在盡最大努力減少債務。為了減少債務,李思廉親自簽署文件,暫停拿地;為了減少債務,富力地產大幅壓縮行政辦公費用,甚至宣布處置部分資產,然而收效甚微。

資料顯示,富力地產有八只總規模為231.45億元的債券將于一年內面臨回售,目前富力地產僅發債兩只募得資金17億元。此外,還有一些境外美元債以及280億的銀行貸款與130億的信托貸款將于一年內到期。

穆迪在今年4月時曾表示,未來12個月,富力地產將有620億債務到期,且將在2020年第二季度派息45億元。

9月1日,富力地產申請發行的中信證券-富力酒店二期資產支持專項計劃項目(ABS)狀態變更為“終止”。公開信息顯示,最早于2019年6月27日,中信證券-富力酒店二期資產支持專項計劃項目狀態為獲受理,該項目品種為資產支持證券-ABS,中信證券股份有限公司為承銷人,擬發行金額26億元。

就目前的情況,如果發債不如預期,富力地產將面臨大范圍的債務違約,因為回歸A股遙遙無期,富力地產已經沒有更多的融資渠道。

畢竟,如果要通過市場銷售利潤來償還620億元到期債務或是減債700億都是不現實的。

要回到正常的軌道,李思廉至少需要減債700億元,按照2020年上半年11.2%的凈利率,需要實現商品房銷售6250億元,這幾乎是富力地產最好狀態下4年的銷售總和。問題是,四年之后,700億債務按照最低6%年息計算,已經是868億了。當然,富力地產也是不太可能降價促銷,以縮短市場回款周期的,因為如果大幅降價,根本無法保證基本利潤,會讓金融市場完全失去信心。

這就意味著,富力地產目前所有的土地儲備貨值,順利實現銷售之后,勉強能夠減債700億,未來的富力地產徹底淪為金融機構的打工仔。

可是,李思廉的其他2800多億債務如何處置?

有人會天真地講,富力地產總資產4376.55億元,總負債不過3517.59億元,實在不濟,將富力地產的資產處置了,完全可以平衡財務,還會有800多億的盈余。可問題是,誰能買下富力地產的4000多億資產?

2020年這個不尋常的年度,恒大、融創等各大開發商都在拋售資產,回籠資金。然而,市場上根本就再沒有孫宏斌那樣的接盤俠。一旦進入破產流程,引入司法拍賣,基本規則就是,首次法拍,評估價8折,流拍之后,二次上拍,評估價6折起。沒有人知道,富力地產4376.55億元的資產,2800億是否有人接得住?

可以悲觀地說,如果中國房地產市場下行趨勢篤定,3500億巨額債務下 富力地產已無回天之力。

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