姜孟軍頂替張明貴 新希望地產激進擴張路線或終結

來源:頭條地產

2020-09-15 14:11

從張明貴執掌新希望地產板塊以來,新希望就以十分激進的姿態跑馬圈地,發起第二次沖擊千億規模,企圖打造新希望的第四家上市公司。然而,目前新希望地產離千億規模還有不小的差距。劉永好用姜孟...

從張明貴執掌新希望地產板塊以來,新希望就以十分激進的姿態跑馬圈地,發起第二次沖擊千億規模,企圖打造新希望的第四家上市公司。然而,目前新希望地產離千億規模還有不小的差距。劉永好用姜孟軍換下張明貴意味著,新希望地產千億夢破,回歸并迅速做大豬產業將是大概率事件。

姜孟軍換張明貴  新希望釋放回歸農業信號

新希望地產大變局,張明貴去職,姜孟軍出任新希望地產執行總裁!

9月5日,新希望六和召開董事會會議,審議通過了聘任張明貴為公司總裁的議案,并提名張明貴為公司董事,將于9月24日召開臨時股東大會審議,張明貴代替的是鄧成。據公開資料,鄧成今年48歲,在新希望任職多年,曾擔任公司人力資源部負責人、山東經營特區總裁、公司副總裁等職務。

隨著張明貴前往集團擔任公司董事、總裁,新希望地產的人事也發生變動,代替張明貴出任新希望地產執行總裁的是姜孟軍。

官方的解釋是,新希望現在要做大做強養豬等民生產業,農業才是新希望的主業,此次張明貴接任新希望六和的總裁,也是看好他的能力,希望他帶領農業取得大的發展。

1998年,新希望地產成立,不過其初期的發展步調非常謹慎。直到2012年,新希望地產在成都市場開發的樓盤數量都不足10個,至2013年其銷售額也僅20多億元。

2012年,劉永好下決心做大地產業務,要選拔一個總經理。沒有任何地產從業經歷的集團辦公室主任張明貴被劉永好點名,接任新希望地產總經理時,張明貴對劉永好立下了軍令狀:3年時間每年業績翻一番。

2014年正式出任新希望地產總裁以來,張明貴是劉永好新希望地產沖擊千億規模房企的新希望!

在張明貴的激進路線領導下,新希望地產一路高歌猛進。今年1-8月,新希望地產實現銷售316.3億元,比去年同期的214.1億元增加了47.73%。不過,張明貴應該算是抱憾換崗,畢竟新希望地產的千億希望尚未實現,2019年度,新希望地產實現銷售總額為739.1億元,其中完全自己操盤的銷售規模僅為392.5億元。

正在張明貴為1000億規模夢想大踏步前進的關鍵時刻,一紙調令改變了新希望地產的發展軌跡。新希望的這一人事變動表明,劉永好已經完全調整好心態,不急于賺地產快錢。圈占更多農業資源,迅速做大農業投資規模,是劉永好未來的一盤大棋。

實際上,2019年新希望六和已經加速了農業投資步伐,全年實現總投資200億元,先后布局資陽、彝良、蘭州、廣安、彭水等地,將新增生豬年產能1500萬頭。

歷史已經證明,做大投資規模,是張明貴最擅長的操作技術!劉永好的戰略回歸,或為中國農業領域的投資發展設立更高的進入壁壘。

近年來,碧桂園、綠城、華僑城、協信等房企紛紛切入農業投資。今年3月,萬科成立了食品事業部,事業部首席合伙人由集團合伙人、高級副總裁譚華杰出任,初期主要布局生豬養殖、蔬菜種植、企業餐飲三大領域。

農業投資或將是中國地產商下一個逐鹿場!

利潤縮水   新希望地產激進路線或終結

張明貴對新希望地產的貢獻主要表現在發展規模和速度上!

事實上,最近三年張明貴激進的地產擴張并沒有同步帶來利潤的增長,反而正在拖累新希望整體財務狀況!

  2014年新希望地產銷售額達47億元,同比實現翻倍上漲;2016年銷售額達74億元;2017年銷售額突破175億元,首次進入房企百強榜;至2018年,新希望地產的銷售額增長至403.55億元,同比增長94.6%,過去三年間復合增長率約為47.45%;2019年新希望地產全口徑銷售金額則達到了735.9億元,行業排名第50,但同期權益銷售金額僅為404.8億元,行業排名第63,權益占比約為56%;2020年1-8月,新希望地產實現銷售316.3億元。

這一規模的擴大是靠新希望地產投拓部門不斷拿地來實現的。

今年的4月22日,新希望地產擊敗金地、保利等17家房企,以23.6億元的價格拿下佛山里水洲村地塊,溢價率約48%,折合樓面價約18252元/平方米(已扣除11930平方米配建)。據了解,這是佛山歷史上第二高樓面單價地塊。業內成本分析稱,該項目未來售價至少要賣到3萬元/平方米才能夠實現盈利。

這只是若干新希望激進拿地的一個案例。

進入2019年以來新希望地產不僅拿地頻繁且拿地樓面價較高,溢價率普遍接近30%。據媒體報道,2019年前9月新希望地產新增土地均價約15000元/平,較2018年的11103元/平上漲了近4000元。在企業2019年3月至8月的拿地記錄中,土地溢價率位于28.8%-60%之間。

根據公開數據顯示,2016年-2018年,新希望地產權益新增土地金額分別為64.58億元、160.89億元和131.82億元。2019年,新希望地產拿地頻率猛增,規模也迅速做大,金額為319億元,行業排名第28。

規模上去了,但是新希望地產的品牌和營銷力是否能支撐其規模化發展呢?

目前新希望地產100多個項目,主要是新一線和強二線的城市布局,深耕15個城市分別是成都、昆明、重慶、西安、南寧、武漢、沈陽、大連、南京、寧波、杭州、溫州。

通過多年的產品研發,新希望地產形成了主要以四大高端產品為核心的產品系:第一個是天系,是以定制打造城市智商的定制為代表;第二個是麟系,是主要獻給時代才智領袖的城市豪宅;第三個是官系,繁華都市中的品質改善居所;第四個是悅系,對話城市精英的時尚。目前這四大產品系占了80%以上的量,最核心的代表作就是我們的明星產品,錦麟系產品,可以說是比較有代表性的產品。

走高端路線的最重要原因是拿地成本高,如果定位剛需產品,企業基本沒有什么利潤。但是,走高端路線卻要求強大的品牌支撐,要求產品內涵和營銷狼性。這對過于強調規模的新希望而言,存在一定的難度。

雖然規模做大,但是新希望地產的經營效益卻并不理想。

同時,新希望地產的經營現金流在持續4年凈流出之后,2019年上半年的經營現金流數額幾乎逼近2017全年的最高值。根據數據,2015年至2019年上半年,公司的經營現金流分別為-40.73億元、-5.37億元、-79.69億元、-23.94億元、-62.88億元。

頻繁高價拿地也給新希望地產帶來一些問題,比如負債走高。新希望地產近期發布的債券年報顯示,截至2019年末,公司總負債金額為838.7億元,而2017年和2018年底這個數據分別為415.11億元和545.95億元。

負債走高的同時,新希望地產的歸母凈利潤也出現了近5年來的首次走低。2019年,新希望地產實現營業收入182.58億元,同比增長19.78%;凈利潤24.62億元,同比增長15.64%;歸屬于母公司股東的凈利潤為15.8億元,同比下滑13.19%,這也是此項指標近5年來首次下滑。

張明貴的激進與劉永好相對保守的經營理念之間出現了明顯的沖突!

(責任編輯:李星辰)

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