鴻通地產南充快速擴張 投資風險或加劇

來源:頭條地產

2020-10-16 17:04

眉山起家的鴻通地產集團從2015年起深耕南充市場,如今在當地已經擁有了23個項目,僅次于陽光大地,其銷售額也排在第二位。不過,鴻通地產重倉南充主城在增加企業經營風險的同時也加劇了購...

眉山起家的鴻通地產集團從2015年起深耕南充市場,如今在當地已經擁有了23個項目,僅次于陽光大地,其銷售額也排在第二位。不過,鴻通地產重倉南充主城在增加企業經營風險的同時也加劇了購房者的投資風險,畢竟快速擴張必然帶來資金鏈高度緊張,而三四線城市的樓市未來卻充滿懸念。

鴻通地產集團再加倉南充

9月3日,南充市進行了最新一輪土拍,7宗地塊成功出讓,總面積約434.78畝。其中鴻通分別摘得兩宗地塊。

其一是,白馬新城成交的(黃蓮灣片區)Ba-1-3地塊,面積61.254畝,位于鴻通富春山居旁,白馬新城經過幾年發展,配套設施已較為完善,成為南充熱門購房區域之一;其二是,文峰片區成交2宗地塊,WF-A-b-01-10(a)地塊,面積93.0615畝,位于在建的碧桂園天樾旁邊,周邊的碧桂園小區與南山府邸已經交付多年,入住率高,還有已經投用的海王實驗學校在側,居住氛圍逐漸成熟。

在房價持續3個月走低的趨勢下,鴻通地產集團還是堅定看好南充后市!

2015年5月,眉山市鴻通房地產開發公司法人張珊在南充市順慶區注冊了四川鴻通春天房地產開發有限公司(注冊資本3000萬元,眉山鴻通占股90%),開始了鴻通在南充樓市的深耕細作。鴻通初次亮相南充便一鳴驚人,連續摘得瀠華工業園區、經開區任家溝片區優質宗地。1號項目春天花城、2號項目南充院子亮相后均一路熱銷,其中春天花城更是以超1200套的銷量躋身2016年南充樓市年度銷售榜三甲。

通過1、2號項目的成功打造,鴻通在南充的名氣逐漸打響,勢能逐漸蓄積,最終在2017年迎來爆發。南充每場土拍會幾乎都會看見鴻通的身影,尤其是2017年8月1日的土拍上,鴻通以近10億的價格一舉拿下火車北站廣場前的商業綜合體地塊,引起市場高度關注。其中鴻通翡翠城項目,無論從建筑體量還是產品規格上都堪稱鴻通集團的“旗艦級”,建筑體量高達110萬平米,是集中國際化5A辦公寫字樓、國際星級酒店、情景式商業街區、購物中心、高端住宅于一體的恢弘大城。到了2017年底,鴻通在南充已落下七子,其立足南充布局、深耕南充市場的決心正日益凸顯。

2018年是鴻通在南充的豐收之年。當年,鴻通共拿下六宗土地,包括清泉寺片區Ac-3地塊、清泉寺片區Ac-6地塊,瀠華工業園二期西側地塊、荊溪片區L形地塊、瀠溪綜合功能區D-24-02擬出讓地塊、瀠溪綜合功能區D-24-02擬出讓地塊。總拿地面積為369畝,總成交價格為8.51億元,打造的項目分別為鴻通檀院、鴻通檀軒、鴻通檀悅、鴻通檀府。

2019年鴻通集團在南充成功拿地8宗,總面積943畝,總金額42.75億元。

加上今年的兩宗地,鴻通在南充已經建成和在建項目23個,南充市場已經占到鴻通總規模的三分之二以上。據不完全統計,鴻通集團在南充的拿地金額在60億元以上。

隨著項目的猛增,2019年,鴻通集團在南充銷售商品房3720套,實現銷售額25.25億元。從2019年開始,鴻通集團在南充樓市坐穩了第二把交椅。除了南充,鴻通集團近年還在瀘州、宜賓、內江、樂山等三四線城市布局,目前項目已達30多個,成為頗具規模的四川地產新勢力。

有知情人士透露,鴻通的產品大都定位改善型住宅,成本投入較大,但是品牌溢價并不明顯,因此利潤并不豐厚。

鴻通集團近年的快速擴張,單是土地出讓費的支出就遠遠超過60億元,顯然光靠銷售利潤是完全無法支撐目前擴張速度的。

股權質押、信托融資并用

鴻通集團如何解決快速發展過程中的資金問題?

鴻通集團的實際控制人王平為人及其低調,目前為止,幾乎沒有接受過任何媒體的采訪。

天眼查顯示,王平2002年前后曾經做過領帶服飾公司、商貿公司的企業法人,從事過服裝行業和貿易,還曾經擁有過一家文化用品公司。

2007年,王平成立四川通天房地產開發有限公司,開始涉獵地產開發。而真正讓王平的地產事業得到發展的是2010年1月,眉山市鴻通地產開發有限公司的成立。該公司成立之后,相繼在眉山開發了春天公館,金色春天,春天國際等項目,不過亮點并不多。直到2015年進入南充市場后,鴻通的地產版圖才真正凸顯,規模也逐步做大。

對于王平這樣一個從事傳統服飾貿易的老板而言,要轉做類金融的地產行業并非易事。

隨著鴻通集團的快速擴張,其資金鏈也逐步繃緊,拓展融資渠道就成為其企業發展的重中之重。調查發現,2014年12月17日,眉山市鴻通房地產開發公司實控人王平及另一股東王輝將5000萬股權質押給中鐵信托有限公司。2018年7月16日,眉山鴻通再次將其股權質押給華融昆侖青海資產管理公司。2019年7月23日,眉山鴻通又將1億股權質押給樂山市商業銀行瀘州分行。2019年9月4日,眉山鴻通將9500萬股權質押給四川信托。目前,眉山鴻通投資的瀘州市鴻通春天房地產開發公司、瀘州市鴻通華遠房地產開發公司、宜賓鴻通房地產開發有限公司均有部分股權處于出質狀態。

天眼查風險提示,王平周邊風險1069條,預警風險63條。

除了直接的銀行抵押貸款、股權質押,鴻通集團還采用了信托融資的方式。

2017年10月,鴻通集團與今年8月份剛剛爆雷的四川信托合作推出了2.4億元的信托融資,年息7.6%以上。該筆資金共分四期,以瀘州鴻通、四川鴻博兩公司的土地抵押,眉山市鴻通房地產開發有限公司、張珊以瀘州市鴻通春天房地產開發有限公司100%股權、四川鴻博置業有限公司100%股權質押。眉山市鴻通房地產開發有限公司、內江市鴻通房地產開發有限公司、王平提供連帶責任保證擔保。

事實上,由于不是上市公司,鴻通沒有公開更多的財務信息,因此很少有人知道鴻通集團的資金鏈有多緊張。

不過,隨著“三條紅線”政策的出爐,中國地產整體寒冬正在到來,特別是鴻通進行戰略布局的三四線城市,其市場銷售萎縮是大概率事件。

銷售回款的不如預期,加上金融政策的嚴格收緊,必將給鴻通集團這樣的中小房企帶來前所未有的困難處境,對于普通購房者而言,投資購買此類中小開發商物業的風險或加劇。

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